토지 개발 회사

우리가 매일 걷는 보도블록, 생활하는 아파트, 일하는 사무실, 그리고 주말을 보내는 쇼핑몰까지. 이 모든 공간은 어떻게 만들어지는 것일까? 황무지였던 땅이 활기 넘치는 도시로 변모하는 과정의 중심에는 바로 '토지 개발 회사'가 있다. 그들은 단순한 건설업자가 아니라, 미래를 예측하고, 기회를 포착하며, 도시의 밑그림을 그리는 창조자들이다. 이 책은 도시를 만드는 거대한 오케스트라의 지휘자인 토지 개발 회사의 모든 것을 해부한다. ‘디벨로퍼’, ‘시행사’, ‘시공사’의 미묘하지만 결정적인 차이부터 시작해, 하나의 개발 사업이 어떤 과정을 거쳐 수익을 창출하고 어떤 리스크를 감수해야 하는지 그 구조를 낱낱이 파헤친다. 수십, 수백억 원이 오가는 개발 사업의 성공과 실패는 어디서 갈리는가? 그 답은 바로 보이지 않는 정책의 흐름과 데이터 속에 숨어 있다. 本書는 국토종합계획부터 도시관리계획에 이르는 복잡한 법규와 정책의 지도를 제시하고, 인구, 산업, 교통 데이터를 활용해 땅의 잠재력을 읽어내는 과학적 분석 방법을 안내한다. GTX 노선 하나가 어떻게 도시의 운명을 바꾸는지, 빅데이터가 어떻게 미래 상권을 예측하는지, 현장의 발품과 데이터 분석이 어떻게 시너지를 내는지를 생생하게 보여준다. 또한 토지 매입을 위한 서류 분석과 협상 전략, 지루하고 복잡한 인허가 과정의 실무, 그리고 사업의 성패를 좌우하는 사업 수지 분석과 금융 조달(PF)의 핵심까지, 현장에서 바로 적용할 수 있는 지식과 노하우를 아낌없이 담았다. 20년 이상 전국의 토지 현장을 누비며 정책과 데이터를 융합해온 전문가인 저자의 통찰은, 토지 개발이 단순한 이윤 추구를 넘어 도시의 미래를 책임지는 일임을 역설한다. 이 책은 토지 개발 사업에 뛰어들고 싶은 예비 디벨로퍼, 부동산 투자의 깊이를 더하고 싶은 투자자, 그리고 도시와 건축 분야의 전문가들에게 가장 확실하고 실용적인 가이드가 되어줄 것이다. 이제, 도시를 만드는 사람들의 세계로 들어가 보자.

'아르스' (Ars) | Ars Lucet 아르스는 20년간 부동산 실전 투자와 개발, 자산 관리 분야에서 경험을 쌓았으며, '부동산 자산관리 1급' 자격증을 취득한 그는 그 동안의 노하우를 바탕으로 인생 전반을 설계하는 ‘자산 컨설팅 전문가’로 활동 중이다. 또한, 서울대학교 호암아트홀 ‘한국퍼실리티매니지먼트학회 회원의 밤’ 행사에서 강연자로 무대에 서는 등 꾸준히 지식과 경험을 나누고 있다. ‘돈보다 중요한 건 인생의 방향’이라는 철학 아래, 이 책을 통해 더 많은 사람이 ‘자기 인생에 빛나는 기회 ’가 되길 바란다.

프롤로그: 토지 개발 회사는 어떻게 도시를 만드는가 제1부 토지 개발 회사의 이해 1. 토지 개발 회사의 역할과 구조 2. 디벨로퍼, 시행사, 시공사의 차이 3. 토지 개발 사업의 수익 구조 4. 개발 사업의 리스크와 책임 제2부 도시계획과 개발 환경 분석 5. 국토계획의 기본 체계 이해 6. 광역도시계획과 도시기본계획 7. 도시관리계획과 용도지역·지구·구역 8. 개발 사업에 영향을 미치는 정책과 법률 9. 인구, 산업, 교통 흐름 분석 방법 제3부 입지 분석과 선점 전략 10. 입지가 사업성을 좌우하는 이유 11. 입지 분석의 핵심 요소 12. 교통, 상권, 생활 인프라 분석 13. 미래 가치 예측과 개발 호재 분석 14. 선점 전략과 정보 확보 방법 제4부 토지 조사와 매입 전략 15. 토지 조사 기본 절차 16. 토지대장·지적도·등기부 분석 17. 권리 관계와 법적 리스크 검토 18. 토지 매입 협상 전략 19. 분할 매입과 일괄 매입의 차이 20. 매입 계약서 작성과 유의 사항 제5부 개발행위 허가와 인허가 절차 21. 개발행위 허가의 개념과 범위 22. 개발행위 허가 대상과 예외 23. 인허가 절차의 실제 흐름 24. 관계 기관 협의와 대응 전략 25. 조건부 허가와 보완 사항 처리 26. 인허가 지연과 분쟁 사례 제6부 개발 계획 수립 27. 토지 이용 계획 수립 방법 28. 건축 규모와 배치 계획 29. 기반 시설 계획과 비용 산정 30. 사업 수지 분석과 타당성 검토 31. 금융 조달 구조 설계 제7부 개발공사와 현장 관리 32. 개발공사의 단계별 흐름 33. 설계사·시공사 선정 기준 34. 공사 일정 관리와 비용 통제 35. 현장 관리와 품질 관리 36. 안전 관리와 법적 책임 제8부 준공, 분양, 사업 마무리 37. 준공 절차와 사용 승인 38. 분양 전략과 마케팅 기획 39. 사업 정산과 수익 실현 40. 사후 관리와 클레임 대응 제9부 토지 개발 회사의 미래 41. 도시 개발 트렌드 변화 42. 친환경·스마트 개발의 방향 43. 토지 개발 회사의 성장 전략 44. 성공하는 개발 회사의 조건 에필로그: 토지는 숫자가 아니라 도시의 미래이다