지목 변경의 기술과 한계 ― 행정 절차로 해부하는 토지 투자 판단법

‘전(田)’이나 ‘임(林)’으로 묶인 땅을 사서 ‘대(垈)’로 바꿀 수만 있다면 엄청난 수익을 얻을 수 있다는 믿음. 토지 투자에 뛰어든 많은 이들이 한 번쯤은 품어보는 희망입니다. 그러나 이 달콤한 기대는 대부분 행정 절차라는 차가운 벽 앞에서 좌절과 손실로 끝납니다. 왜일까요? 지목 변경을 ‘비법’이나 ‘기술’의 문제로만 접근했기 때문입니다. 이 책은 지목 변경을 ‘되는가, 안 되는가’의 이분법적 질문이 아니라, ‘어떤 조건과 절차와 한계 속에서 검토해야 하는가’라는 분석과 판단의 문제로 다룹니다. 우리는 더 이상 지목 변경이 가능하다는 막연한 희망을 파는 이야기에 현혹되어서는 안 됩니다. 대신 국토계획법, 농지법, 산지관리법 등 현행 법령의 구조를 바탕으로 행정기관이 어떤 기준으로 토지를 심사하고 허가하는지, 그 냉정한 프로세스를 이해해야 합니다. 책의 각 장은 ‘확인 항목 → 행정적 의미 → 현장에서의 착각 → 판단 기준과 한계’라는 명확한 구조로 서술됩니다. 독자는 지목이 단독으로 변경되는 것이 아니라 개발행위, 건축, 형질변경과 같은 일련의 과정과 묶여 있다는 사실을 깨닫게 될 것입니다. 또한, 우리가 쉽게 간과하는 시간 지연, 추가 비용, 예측 불가능한 행정 재량, 그리고 실패 가능성까지 투명하게 공개하여 막연한 낙관론을 걷어냅니다. 이 책의 목표는 당신을 지목 변경의 성공을 ‘기대하는 사람’에서, 그 가능성을 현실적으로 ‘검증하는 투자자’로 만드는 것입니다. 특정 지역이나 성공 사례를 통해 당신을 유혹하는 대신, 스스로 토지의 가치와 리스크를 판단할 수 있는 단단한 기준을 제시합니다. 이제 환상을 좇는 투자를 멈추고, 행정 절차의 논리를 따라 현실을 읽어내는 판단의 세계로 들어서십시오.

저자는 드림 아카데미 대표로 교육 사업을 시작하여 다수의 교육 프로그램을 성공적으로 운영한 경력을 가지고 있다. 이후 (주)더파크 대표로 재직하며 다양한 부동산 개발과 건설 프로젝트를 진행하였으며, 현재는 탐건설 대표와 제주도 오라관광농원 대표를 겸임하고 있다.

프롤로그: 환상을 좇는 투자, 현실을 읽는 판단 Chapter 1: 지목, 모든 토지 투자의 시작이자 끝 Chapter 2: 국토계획법이라는 거대한 문법 Chapter 3: 개발행위허가, 지목 변경의 실질적 관문 Chapter 4: 농지와 산지, 특별한 규제의 두 얼굴 Chapter 5: 비용, 시간, 그리고 행정 재량이라는 변수 에필로그: ‘되는 땅’을 찾는 대신 ‘안 되는 이유’를 지워나가는 길